CHAT
Frem til 2003 var stort set alle realkreditlån af denne type.
I 2003 introducerede banker og realkreditforeninger <a title=”Information om FlexLån®” href=”https://realkreditkonsulenten.dk/flexlaan/”>FlexLån®et, der hurtigt blev populært og tog store markedsandele fra de fastforrentede lån.
Fastforrentede obligationslån er dog stadig populære – især blandt boligkøbere, der foretrækker et sikkert lån, hvor udgifterne ligger forholdsvis fast i hele lånets løbetid.
Et fastforrentet obligationslån er teknisk set et obligationslån eller en kontantlån. Det mest normale er at man optager det som obligationslån, hvilket der vil blive taget udgangspunkt i her.
Du kan selv vælge løbetid på lånet – det mest normale er 30 år.
Du tilbagebetaler lånet med omtrent det samme beløb hver måned i hele løbetiden – uanset om renten stiger eller falder.
Når du tilbagebetaler et fastforrentet lån, er der flere forskellige udgifter:
I starten af lånets løbetid udgør næsten hele din månedlige betaling renter og bidrag.
Efterhånden som du tiden går, bliver en større og større del af dine betalinger brugt til afbetaling af selve lånet.
Du kan altid indfri et fastforrentet obligationslån.
Det vil sige, at du til hver en tid kan afbetale lånet helt eller delvist, hvis du har penge i overskud, eller hvis du ønsker at konvertere til et andet lån. Du kan altid konvertere lånet til kurs 100, hvilket betyder at der er et loft for hvor meget din restgæld kan stige. Det kan såfremt lånet er stort nok, godt svarer sig at benytte aktiv realkreditovervågning, for at få udnyttet konverteringerne optimalt.
Fastforrentede lån er især populære, fordi du som låntager kender dine udgifter i hele lånets løbetid.
Du skal betale stort set det samme beløb hver måned, og der er ingen overraskelser undervejs.
Du kan til hver en tid indfri (tilbagebetale) et fastforrentet obligationslån. Det betyder, at du undervejs kan optage et nyt og mere fordelagtigt lån, hvis økonomien ændrer sig. Det kan svarer sig at være opmærksom på hvornår man bør fortage disse konverteringer.
Et fastforrentet lån er et sikkert valg, der lader dig sove trygt om natten. Du løber ingen risiko for markante ændringer i den månedlige ydelse, og du sikrer dig at låne penge til en rimelig pris.
Da værdien af det fastforrentede lån falder i takt med renten stiger, får du her en indirekte beskyttelse af friværdien i din bolig.
Fastforrentede lån giver dig høj sikkerhed – men den sikkerhed betaler du for i form af en lidt højere rente på lånet.
Historisk set har FlexLån® været billigere end fastforrentede obligationslån siden introduktionen i 2003. Det er dog ikke givet, at den tendens fortsætter.
Indledningsvis kan et fastforrentet lån godt beskrives som det mest simple lån på markedet. Man får en fast rente, som man betaler resten af lånets løbetid f.eks. de næste 30 år.
Dog har man også en anden meget vigtig fordel – Nemlig retten til at købe obligationerne tilbage til kurs 100.
Man har altid ret til at tilbagekøbe sine obligationer til kurs 100. Det betyder, at ens restgæld aldrig kan stige til mere end forskellen mellem den kurs man først udstedte til og kurs 100 (også kaldet pari).
Eksempel
Lån på 900.000 optage til kurs 90. kan tilbagekøbs til kurs 100, dvs. 1.000.000 –restgælden kan aldrig stige til mere end dette. Selv hvis renten falder så meget, at lånet nu handler i kurs 102, eller 110, kan du stadig ”købe det tilbage” til kurs 100.
Dette virker naturligvis som en relativt simpel ret, man som låntager har. I virkeligheden er det dog relativt kompliceret. Specielt obligationsanalytikere vil nikke genkende til dette.
Årsagen til at lånet er relativt kompliceret, er den indbyggede option der er i lånet. En option er en ret, men ikke en pligt til en bestemt handling. Du har som låntager ret, men ikke pligt til at købe lånet tilbage til kurs 100.
Optionen er i princippet relativt ligetil. Man kan som udsteder af obligationen (altså låntager), indfri obligationen til kurs 100. Det betyder i praksis, at hvis renten falder så meget, så den obligation, der har en fast rente, kommer til at handle til en pris på mere end 100. Hvis der findes 2% obligationer, der handles til omkring kurs 100, betyder det at renten for denne løbetid er 2%.
Der kan dog stadig findes obligationer med en kupon på 3%. Når man som obligationsinvestor kan vælge at købe en obligation til kurs 100, der giver 2%, er man naturligvis villig til at betale mere end 100 for en, der giver 3%.
Problemet er dog at låntager formentlig indløser obligationen til kurs 100, og dermed påføre obligationskøberen et tab. Hans obligationer bliver nu ”udtrukket” til kurs 100, hvilket ikke er rart, når han jo kunne havde solgt dem på markedet for f.eks. kurs 105. Obligationsinvestoren vil derfor være lidt mere forsigtig med at handle obligationen alt for langt over kurs 100, grundet dette forhold.
Denne ulempe eller risiko skal obligationsinvestoren naturligvis have sin betaling for. Obligationsejeren kan jo ikke se frem til samme fine stigning i sin obligationsværdi, som hvis han havde investeret i andre typer af obligationer, hvor låntager ikke har denne ret. Dette kunne f.eks. være et en statsobligation.
Nu er det blevet klart, at man som låntager har en stor fordel af denne rettighed, der er indbygget i obligationen, samt at investorens har en lige så stor ulempe heraf. Dette skal man naturligvis betale for. Her vil man normalt ty til ”almindelig” optionsteori, for at finde den pris man som obligationsinvestor vil kræve for at låntager har denne ret.
Dog kan man ikke blot benytte almindelig optionsteori til at beregne en fair pris for denne option. Årsagen hertil at konverteringsadfærden er besværlig at regne ud.
Ved en ”almindelig” option, regner man med at optionskøberen (igen, lånetagereren) reagere rationelt. Det gør de mange låntagere dog også (men ikke alle), og selvom de reagere rationelt, er det stadig svært at gætte hvad de konkret gør (om de kalder optionen, altså indfrier til kurs 100 eller ej).
Årsagen hertil er bl.a., at hvis man som låntager kun har et mindre lån, f.eks 300.000, kan det måske med diverse faste gebyrer ikke betale sig at kalde optionen.
Det er med andre ord rationelt for den enkelt låntager ikke at kalde sin optionsret, på trods af at det overordnet set ville give mening at gøre det.
Obligationsinvestorerne gør derfor meget ud af at studere historisk konverteringsadfærd, data for lånoptagelser osv. For at kunne ”gætte” denne konverteringsadfærd og dermed regne ud hvad prisen på optionen (og dermed den samlede pris på obligationen) bør være.
Begge typer af fastforrentede lån, er baseret på den samme obligation (og kan således med en hvis ret, begge kaldes obligationslån). Man har dog valgt at benytte termologien obligationslån alene om typen som beskrevet nedenfor.
Ved et obligationslån, udstedes der en obligation med en fast rente. Hvis renten i markedet (den rente investorerne kræver for at binde penge i den aftalte løbetid), er højere end den faste rente på obligationen, vil obligationen handle til en kurs der er under 100 (modsat vil en markedsrente under den pålydende rente, resultere i en kurs over 100).
Man vil som låntager altså opleve et kurstab eller en kursgevinst. Man ved altså ikke med sikkerhed hvilket lånebeløb man får i hånden, men man kender den månedlige ydelse.
Eksempel.
Du låner for 1.000.000 3% obligationer til kurs 90 (da renten i markedet er over 3%, vil obligationsinvestorerne ikke betale kurs 100 for en 3% obligation). Du får således kun 900.000 udbetalt, men betaler 3% rente af 1.000.000.
Alternativt, (hvis du skal bruge 1.000.000 i hånden) så må du låne 1.111.111. Her betaler du så 3% i rente af 1.111.111, men har kun fået 1.000.000 udbetalt.
Fordelen ved et obligationslån, er at en fremtidig kursgevinst ikke vil være skattepligtig, hvorfor lånet er velegnet til konvertering. Du betaler kun den pålydende rente på obligationen fx 3%, men af det fulde beløb, hvilket her i eksemplet er 1.111.111.
På et kontantlån, vil du derimod få 1.000.000 udbetalt. Det vil også være den obligationsrestgæld du har. Du vil dog ikke nøjes med at betale 3% i rente, hvilket jo blot vil være 30.000 kr. Rente vil dermed blive sat op, så den svare til rentebetalingen ved obligationslånet, altså 3.33% i dette tilfælde.
Fordelen ved kontantlånsmodellen (som er alternativt til obligationslån), er at kurstabet “laves om” til en øget rentebetaling, mens det udbetalte beløb er konstant. Den øgede rentebetaling får man fradrag for, hvorfor dette lån vil være billigere efter skat. For at kontantlån giver mening, skal kursen med andre ord være lavere end 100 (jo lavere, jo større fordel).
Derudover skylder man jo et mindre beløb væk (1.000.000 modsat 1.111.111 i dette tilfælde), hvilket betyder der bliver beregnet bidrag af et lidt mindre beløb, samt der kun skal betales stempel og tingysning af et mindre beløb.
Ulempen er dog, at man skal betale skat af en eventuel fremtidig kursgevinst (ved førtidigt at indfri lånet). Lånet egner sig med andre ord ikke til konvertering/omlægning.
Hvis lånet er af en beskeden størrelse, kan et kontantlån være en fordel, da man her sparer en lille smule penge. I praksis afskærer man sig dog muligheden for at konvertere lånet. Dermed vil et større lån, bedre kunne betale sig at udstede som et obligationslån.
Rentetilpasningslån, måske bedre kendt som FlexLån® er faktisk ikke baseret på en obligation med variable rente, som man måske kunne tro.
De er derimod baseret på korte obligationer, med en fast rente, baseret på kontantlånsprincippet. Renten er pt. 2,0% på disse obligationer, uanset løbetiden.
Da den korte rente pt. er lavere end 2%, bliver kursen altså mere end 100, hvilket betyder at den kontantlånsrente der bliver regnet ud, bliver lavere end 2%.
De udstedes som inkonvertible obligationer (at man som låntager ikke har ret til at tilbagekøbe obligationerne til kurs 100).
Det betyder derfor at man som låntager er nødt til at tilbagekøbe obligationerne til markedskurs, for at indfri sit lån. Jo længere tid der er til at man skal indfri lånet, jo længere væk fra kurs 100 kan obligationen komme. Da obligationen altid udløber til kurs 100, vil den fx dagen før, næppe handle langt fra kurs 100, mens hvis der er 5 år til at man ved den udløber i kurs 100, kan den komme langt over.
Et fastforrentet lån er et godt valg for dig, der vil kende dine udgifter og ikke ønsker at bekymrer dig om hvordan markedet udvikler sig.
Du skal dog være opmærksom på, at andre lånetyper måske vil være en anelse billigere, når alle udgifter i hele lånets løbetid medregnes.
