CHAT
Et boliglån er et banklån med sikkerhed i boligen. Et boliglån bruges til at finansiere den del af et boligkøb, som man ikke har mulighed for at finansiere via et realkreditlån.
Du vil hurtigt opdage, at realkreditlån er billigere end boliglån. Dog kan realkreditlån kun finansiere op til 80 % af boligens værdi.
Står du i den situation, at du ønsker at bruge flere penge evt. til renovering, kan det resterende beløb lånes som et boliglån. Her kan du læse mere om, hvilke typer af boliglån der findes, og hvad du skal være opmærksom på.
Netop det spørgsmål får vi ofte fra vores kunder.
Sagen er den, at den bank, der er billigst i dag, ikke nødvendigvis er det om et år. Et boliglån har normalt en variabel rente. Det betyder, at renten kan stige eller falde, hvis den generelle rente ændrer sig, eller hvis banken har en anden anledning til at ændre prisen.
I modsætning til realkreditlån, er det ikke helt så svært at finde det billigste boliglån, når blot du har den variable rente for øje.
Du skal ikke forholde dig til kurser, bidragssatser, kurtage, garantibestemmelser osv., som du skal med et realkreditlån.
Groft sagt skal du blot vurdere omkostningerne målt i ÅOP(årlig omkostning i procent), og så i øvrigt være sikker på, at du sammenligner samme løbetid – altså den tid det vil tage dig at betale lånet tilbage.
Husk løbetiden
Det med løbetiden er utrolig vigtigt. Du kan ikke sammenligne ÅOP, hvis ikke løbetiden er 100 % identisk. En kort løbetid vil alt andet lige gøre ÅOP højere, da de faste omkostninger ikke kan deles ud på lige så mange år.
Krav fra banken
Det er også vigtigt, at du er opmærksom på, om der er andre krav fra banken til dig som kunde, når du sammenligner lån. Kravene kan bl.a. lyde på, at du skal være ”helkunde” i banken, og at du har mulighed for at placere boliglånet indenfor eksempelvis 60 % eller 80 % af boligens værdi.
Renten, særligt på boliglån, der løber over lang tid, er den største udgift, når du skal låne.
Mange banker arbejder med såkaldte prisspænd på deres boliglån. Det vil sige, at de ikke har en fast pris på et boliglån, og du kan forhandle dig til en fordelagtig pris.
Når prisen er til forhandling, bliver mange af de gratis sammenligningsværktøjer på internettet mere eller mindre værdiløse, fordi prisen er så individuel for alle, der tager et lån.
Det betyder også, at en bank, der f.eks. tilbyder en rente mellem 5-11 %, kan være billigere end en bank, der tilbyder en rente mellem 3-8 %.
Det kommer an på, hvor god du er til at forhandle – hvis nu den første bank kun vil tilbyde dig et lån til 6 %, og den anden bank vil tilbyde 5,5 % i rente. Dermed vil den første bank alt andet lige ikke være billigere, trods den havde 3-8 % i rente spænd.
De faste omkostninger samt oprettelsesomkostninger spiller også en væsentlig rolle i din søgen efter den rigtige bank til dit boliglån.
Det kan sagtens være tilfældet, at tilbuddet fra før med renten på 6 % i sidste ende er billigere end tilbuddet på 5,5 % i rente. Det kommer an på, hvilke øvrige omkostninger banken kræver, og hvor store omkostningerne er.
Oprettelsesgebyr
Banken tager normalt et fast oprettelsesgebyr for at yde et boliglån. Gebyret er typisk mellem 2.000 og 6.000 kr. Gebyret dækker det papirarbejde som rådgiveren skal lave i forbindelse med lånet.
Stiftelsesprovision
Ofte er der også tale om en variabel stiftelsesprovision. Dette kan opfattes som et variabelt lånesagsgebyr. Det skal forstås sådan, at jo større lån des større gebyr for at stifte lånet.
Stiftelsesprovisionen svinger meget fra bank til bank. Typisk er provisionen mellem 0 % og 2 % af lånebeløbet. På et lån på 300.000 kr. kan denne udgift altså svinge med 9.000 kr. ved en forskel på 2 %.
Normalt kræver banken, at der bliver oprettet sikkerhed i boligen. Det vil sige, at hvis du ikke betaler lånet tilbage som aftalt, har banken ultimativt ret til at kræve din bolig solgt, så de på den måde kan få deres penge igen.
For at skabe sikkerhed i boligen skal der foretages tinglysning, som koster gebyr til både staten og banken.
Tinglysning er en offentlig registrering af bestemte rettigheder, på en fast ejendom. Med offentliggørelsen har banken papir på, at den har lånt dig penge. Penge som banken har ret til at kræve tilbage gennem salg, hvis du ikke selv betaler dem tilbage efter aftale.
Når din bolig er tinglyst kan andre, der skulle ønske at låne dig penge, se, at banken står først i køen til at modtage betaling, hvis det skulle ske, at boligen ender på tvangsauktion.
Tinglysningen koster både et fast og et variabelt gebyr til staten og kaldes en såkaldt tinglysningsafgift. Desuden skal du typisk også betale et gebyr for denne service til banken. I nogle tilfælde er gebyret til bankens ekspedition af tinglysningen en del af det sædvanlige “oprettelsesgebyr” på boliglånet.
Du skal altid være opmærksom på, om ÅOP beregningen er før eller efter skat. Renteudgifter kan trækkes fra i skat, mens oprettelsesomkostninger normalt ikke kan. For dig betyder det, at to lån med ens ÅOP før skat, nemt kan koste dig vidt forskellige beløb, når du har betalt skat for indkomståret.
Hvis et lån har en meget lav rentesats, men derimod høje gebyrer ved at stifte lånet, vil det kunne opnå samme ÅOP som et andet lån med en højere rentesats men lavere stiftelsesgebyr.
Bemærk i øvrigt om ÅOP er regnet før eller efter skat. Og husk nu, at ÅOP ikke kan sammenlignes, hvis ikke løbetiden er 100 % identisk. Du kan altså ikke sige at et 8 årigt lån med en ÅOP på 5% er billigere end et 7 årigt lån med en ÅOP på 6%.
Ofte kan banken tilbyde dig et boliglån med en løbetid på op til 30 år. Det kan dog være en meget dyr måde at låne penge på. Generelt anbefaler vi, at man forsøger at holde løbetiden på boliglånet så kort som muligt – helst på 10-20 år.
Du vil sikkert blive overrasket over, hvor lidt ydelsen i realiteten stiger, ved at vælge 20 år fremfor 30 år, og din samlede rentebetaling vil blive langt mindre.
Banken har selvsagt ikke noget imod, at du låner penge med lang løbetid og dermed betaler en masse penge i rente de næste mange år. Så det er her du selv skal være meget opmærksom.
Der findes mange forskellige typer boliglån. Her får du en beskrivelse af de typer, der findes på det danske marked.
Det variabelt forrentede boliglån er klart det mest benyttede lån.
Her vil renten ændre sig, hvis markedsrenten i samfundet ændrer sig. Renten på dit boliglån kan også ændre sig, hvis bankens muligheder for at skaffe penge ændrer sig, eller hvis din økonomiske situation forværres.
Tidligere var boliglånet med en variabel rente et populært valg på grund af den måde, de fastforrentede boliglån var struktureret på, og fordi renten har været faldende i mange år. Her har et variabelt forrentet boliglån været en god ide.
Hvorvidt, et variabelt forrentet boliglån fremover er lige så smart, er straks mere tvivlsomt.
Som noget relativt nyt er enkelte banker begyndt at tilbyde boliglån med fast rente. Før finanskrisen blev lånetypen også tilbudt, men til renter der var en hel del højere.
Dengang var lånet ofte lagt som et inkonvertibelt lån. Med et inkonvertibelt lån kunne man ikke bare opsige lånet. Der skulle først udregnes en kurs på lånets værdi set i forhold til den rente, man havde fået lånet på i sin tid.
Du kan stadig støde på denne lånetype i dag, men det er blevet mere normalt enten ikke at tilbyde fastforrentede boliglån overhovedet eller gøre det med fuld opsigelighed fra din side som låntager. Det betyder, at du uden tab kan opsige lånet ved at betale det beløb tilbage, du skylder.
En boligprioritet, eller prioritetskonto, er i princippet en slags kassekredit. Lånet oprettes dog normal som to konti – én konto til indlån, og én til det samlede udlån. Du får samme indlånsrente på indlånskontoen som på udlånskontoen.
Låner du eksempelvis 200.000 kr. med et prioritetslån, får du henholdsvis en konto, hvor der står 200.000 kr. og en anden, hvor der står 0,00 kr.
Du kan herefter indsætte penge på den konto, der ikke står noget på. Indsætter du 200.000 kr. fra udlånskontoen til indlånskontoen, får du præcis det samme i rente, som du betaler i rente på udlånskontoen. Du betaler altså intet i rente, hvis du lige har 200.000 kr., du kan sætte ind på kontoen.
Hvis du senere vil bruge pengene igen, kan du bare hæve uden at spørge banken om lov.
En prioritetskonto er med andre ord en utrolig fleksibel løsning. Den har ofte en ganske lav rentesats, som desuden er variabel.
prioritetsrækken har stor betydning
Du skal være meget opmærksom på, hvor i prioritetsrækken de lægger kreditten. Får den prioritet foran realkreditlånet, betyder det, at realkreditlånet bliver dyrere. Afhængig af lånetype på realkreditlånet kan merprisen ved at lade prioritetskontoen have første prioritet koste dig rigtig mange, sure penge.
Forskelle mellem bankerne
Det er forskelligt fra bank til bank, hvilke regler de har med hensyn til, hvor i prioritetsrækken de lægger lånet. Det er ofte heller ikke en beslutning, de inddrager dig i som kunde. Du kan ofte selv undersøge, hvordan lånet er lagt ved at kontrollere bidragssatsen på realkreditlånet, da den vil være højere end ellers.
